最近两年是世茂房地产高光的两年，主业上，销售业绩迎来爆发，营收利润不断增长，多项财务指标稳居行业前列；资本运作上，猛烈进攻，2019年以200亿资金先后并购20多个房产项目。2020年拆分物业板块，推其独立在港交所上市。
三十而立的世茂集团可谓风光无两。
不过，几年前世茂集团还是另一番光景。
2015至2017三年间，世茂业绩持续低迷，一度跌出中国房企排行榜前十。
从低迷到高光，世茂经历了一次新旧掌门人的变更。
2019年，二代接班人许世坛正式继位，许世坛偏大胆激进，行事风格体现于世茂密集的并购运作上，2019年世茂展开的一系列收购就是许世坛接手后的运作。
在众多房企控速求稳的背景下，世茂的加速超车还是引来了公众对其去库存化及并购风险的担忧。
密集并购 剑指土储
根据2019年世茂集团财报显示：
世茂集团实现营收1115.17亿元，同比增长30.4%；
公司实现归母净利108.98亿元，同比增23.35%；
毛利额341.31亿元，同比增长26.6%。
值得一提的是，2019年世茂集团房地产签约额为人民币2,600.66亿元，同比增长47.6%，完成全年销售目标的124%。
超额完成2019年销售计划的世茂，顺势在业绩发布会上喊出了“2020年冲击3000亿元”的销售目标。
除了业绩上表现突出，在土地储备上，世茂也展现出了一定的能力。
2019年世茂集团新增土地储备3092万平方米，同比增幅超300%，新增土地储备可售货值约5000亿元，其中收并购项目占比达到65%。
到了这，世茂集团2019年的资本运作显现出了落脚，密集的并购行为，都是为土地储备做打算。
了解新任掌门许世坛性格的人一定不会对他的行为感到陌生。
许世纭更喜欢通过收购进行扩张。
他曾直言，通过拍卖获取土地的方式太贵了，通过收购获取土地也是房地产企业比较熟知的逻辑。
不过在项目上，世茂一般都会进行筛选，只有开发到一定程度上的项目才能进入世茂的并购名单中。
据《北京商报》不完全统计，2019年3月以来，世茂集团已通过旗下两个上市平台世茂股份、世茂房地产已先后收购泰禾、明发、万通、粤泰的多个项目，其中涉及泰禾的项目数量达到12个，累计斥资超过200亿元。
截至2019年末，世茂进驻全国120个城市，旗下所拥有项目达到349个。
大量并购之下，世茂房地产土地储备总量大幅增长。
2019年仅上半年的土地储备增量就超过了2018年一整年水平，全年拥有的土地储备比2017年增加了748万。
值得一提的是，土地储备对房产企业而言是把“双刃剑”，整体来说要与开发销售能力相匹配。
土地储备过少，后续发展能力不足；土地储量过大，消化周期过长，去库存压力较大。
在房地产市场相对低迷的当下，很多房地产龙头企业，如碧桂园、恒大、万科等，纷纷把“高周转”放在了次要位置，将“降速提质”作为战略选择，拿地速度上得到了明显的放缓。
在众多房企放慢脚步下，世茂的加速奔跑多少都有违和，究竟谁能踩准市场的节奏？
时间将揭示答案。
分拆物业上市背后
人逢喜事精神爽，2020年世茂不仅仅有业绩上的“加速度”，还迎来旗下物业板块拆分上市的喜讯。
今年4月21日，世茂集团曾发公告，表示正在考虑分拆集团的物业管理服务及相关增值服务业务于联交所独立上市。
5月14日，世茂集团又发布公告称，红杉资本和腾讯分别对世茂服务投资1.3亿美元及1.14亿美元。
这个信号一现，市场了然世茂服务离上市也就差临门一脚了。
不出所料，6月29日，世茂服务正式向港交所递交了招股书，世茂集团的第三家上市公司即将诞生。
招股书披露：
2019年，世茂服务营业收入达24.89亿元，2017-2019复合年增长率为54.5%；
净利润实现3.85亿元，2017-2019复合年增长率为88%。
世茂集团为何选择拆分物业板块上市，有大环境原因，也有自身原因。
大环境下，内地房企分拆物业上市蔚然成风。
2019年以来，就有蓝光、保利、时代、宝龙、建业等多家房产公司旗下的物业公司上市，而且这其中大部分公司选择了港股市场。
大家都争先恐后的赴港IPO，这个潮流世茂不能错过。
自身的原因就更加直白了，两个字：为钱。
虽然看上去财大气粗，但作为资金密集型的房地产企业，世茂也需要更多的钱运作平台。
在众多融资渠道中，上市无疑是最好的一个选择。
对世茂而言，物业板块上市与否差别较大。自媒体经观财经眼认为，如果物业板块不进行拆分，那么在世茂集团旗下，享有的滚动市盈率不到10倍。
但是一旦拆分上市，参照碧桂园服务上市后55倍的增长，世茂服务有望达到200亿以上的市值。
不过分拆物业上市也并非一本万利，背后的压力和风险不能回避。
世茂服务的上市本身掺杂着一丝“豪赌”的意味。在得到红杉和腾讯战略投资的同时，世茂服务也“收获”了一份对赌协议。
招股书显示，如果2021年底，世茂服务净利润少于11.7亿元（同比增加203.90%），综合收益少于81亿元（同比增加313.82%），红杉资本和腾讯有权要求世茂集团向其转让额外股份或支付赔偿金额。
这么看来，世茂服务面临的压力不是一般的大。
另外，世茂服务的业务对世茂集团的依赖较高。
数据显示，世茂服务过去三年来收入大多来源于世茂集团的供养，世茂集团给予的物业开发占比超过80%。
与此同时，世茂服务业务结构相对单一，2019年住宅物业管理面积占比达96%，营收占比达89.7%。
整体来说，世茂服务的独立能力和多元化发展能力备受考验。
上市后世茂服务的道路恐怕不是坦途。
收购福晟引争议
既密集并购又分拆板块上市，世茂集团的胃口确实不小，不过“能吃”有时不全是福气，很可能引起“消化不良”。
最近中信资本旗下的基金对福晟集团的报警牵扯到了世茂。
为了收购开发福州的两处地产项目，福晟集团以明股实债的形式引入了中信资本旗下基金产品，并很快从127位投资人募集到了总计3亿元资金，其中2.5亿元就被投资到了一个叫“钱隆奥体城”的商住项目，这个项目即该基金的标的。
这只私募产品到期后，投资人们并未得到兑付，至今仍处于“讨债”中。
2019年末，福晟集团在资金压力巨大下，引进了世茂集团的收购。世茂接盘福晟的资产，包括1000多亿元的可售资源、三四千亿元的旧改货值等。
2020年1月，双方成立合作平台“世茂福晟”。
按理说，收购福晟后，资产和债务世茂都要照单全收的，但显然世茂有自己的算盘。
世茂对此规划清晰：把债务清晰的优质资产并入上市公司做大业绩；债务不清晰的次优资产放到世茂福晟平台，处理干净再卖给上市公司或债务重组。
在涉及内部集资的债务时，直接甩出“以房抵债”的牌，“房”就是上述项目房产，即中信资本私募基金的标的。
这个“神操作”一出，中信资本和投资人彻底被激怒选择了报警。不少投资人直接前往世茂总部讨要说法。
投资人的不满无可指摘。
并购福晟中，世茂扮演的是“救兵”的角色，入场后却自动化身“甩锅侠”。
“挑肥拣瘦”的表现已经为人诟病了，在债务承担上还想摘清责任。
业内人士透露，关于这笔债务如何偿还，中信资本和世茂、福晟三方5月中上旬就已经达成了解决方案，但到了5月下旬执行落实时，世茂方推翻了此前方案，一切回到最初。
毫无疑问的是，这个纠纷无论最终如何收场，受损最大的还是投资者。
世茂该给投资者们怎样的交代，观点财经将持续关注。
